2017年房地产投资价值分析如何判断房地产投资价值

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第一，流动性拐点已经出现，房地产短期见顶，未来风险增大。很多人认为，2016年火爆的房地产队经济贡献良多，前9个月地产销售面积的同比涨幅直逼30%，但是今年地产销售已经逼近了历史顶部，未来可能会遭遇一定挑战，很有可能出现下行风险。

第二，房地产行业关乎国计民生，今后总体而言还是上涨的。二胎开放，城市化建设尚未完成，如今城镇化率为54%城镇化率，离80%的中国城镇化标准尚存在一定的距离，所以城市人口会因为二胎和农村人口涌入城市而增加需求，故而从总体来讲，城市房价上涨是肯定的。

当然，还有一部分人认为，中国房价之所以会出现暴涨暴跌，还要归结于政府干预的结果。比如，2015年的经济政策还停留在“去库存”上面，于是发展到今年，房地产出现了一轮暴涨，基于此，政府不得不出台“限购限贷”政策控制暴涨。长此以往，历史反复上演，中国的房地产政策总是在“去库存”、“限购限贷”之间调整。

其实，在北上广深里面，你也可以对比一下租金的情况，来辅助你的投资判断。通常而言，租金回报率比房价更能说明一个地方房价是否有泡沫。所谓租金回报率，即年租金收益和房价的比值。

来自房地产中介机构中原地产的数据，截至2月底，深圳住宅的租金回报率从一年前的2.44%下降到1.66%，上海从一年前的2.14%下降到1.92%。而租金回报率的下降，当然意味着近期投资需求的增长超过了居住需求。

我们来给一个对比数据：

1991年，日本房地产泡沫破灭前，东京住宅的租金回报率约为2.2%

2002年~2015年，美国纽约曼哈顿区的住宅租金回报率最低为3.8%

2006年底，美国纽约房价大幅下跌前，当时的租金回报率仍有5.1%

上述数据意味着，目前国内一线城市的租金回报率，尤其是深圳，已经大大低于东京、纽约等以房价高而著称的国际大都市，也明显低于这些城市房价泡沫破灭前的水平。租金回报率和房价进一步背离扩大，蕴含着泡沫扩大的风险。

对投资者来说，流动性也是不得不考虑的问题。

常言道，买涨不买跌，加上房地产市场的流动性远低于A股等市场，一旦出现价格下跌，投机性资金就会从蜂拥而进就会变成蜂拥而出，届时想离场的投资者将会面临想卖也卖不掉的窘境。

不管这些猜测如何，房地产关乎国计民生，也是绝大部分中国人极为重视的存在，不论是自住，还是投资，在未来5-10年中，有一些房子的购买价值是实打实存在的。

一、地段：房地产行家有言，评价物业的前三个标准是：地段、地段、地段。什么样的地段盖什么样的房，才是这句话的真正含义。以北京为例，目前外销公寓的最佳地段是长安街沿线、东二线、西二环一带。质量：对于期房而言，最重要的是从发展商的实力看质量。有实力自然会保证质量，作出的承诺也能兑现。如果发展商自己资金少，总是指望着销售回款支撑工程进度，其质量也就可想而知。

二、供应套数：以自住客户为主，建在城郊的普通住宅以大区块为好，大社区的配套比较可靠。市区内的高档住宅则相反，套数少意味着更少的人分享健身、购物、餐饮等不对外开放的私人会所；意味着业主出租以求回报时竞争更少；意味着更精致、更珍贵。

三、售价及付款方式：这当然是每位买房人都会考虑的问题。售价高固然不划算，按揭的成数和年数也重要。为什么现在的部分业主着急出租？因为他们大多拿的是五成五年、七成十年的按揭，每月还贷压力太大。而七成二十年按揭的压力就小得多。社区文化背景：中国人在国外喜欢住唐人街，外国人在中国也喜欢聚居，这就是文化背景使然。所以使馆区周围的公寓、住宅里外国人最多，使馆区周围的外销公寓更受青睐。另外，不同层次的人不喜欢住在一栋楼里，因此大户型不要与小户型夹杂在一起，否则就很难上档次，出租时也缺乏竞争力。

四、物业管理：物业管理的好坏直接取决于物业管理公司的专业程度。另外有些物业管理也有代业主出租的业务，因此买房时要注意，一个得力的销售部门也许会给以后的出租带来很多方便。

五、房子的状况：挑一个好的朝向、楼层、户型对出租很有好处，这就看您的眼力和爱好了。要提醒的是，在北京买房最好有朝南的房间。至于风水之类的当然也要讲，不过关键还是要房子本身条件好才行。

六、其他参考因素：环境、是否是现房、绿化、会所及其他配套设施如何，都是买房时应该考虑的因素，不过重要程度低一点，而且这些往往是因人而异的。

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